■ はじめに：店舗探しで迷う「スケルトン」と「居抜き」の罠
店舗を出店する際、物件探しで必ず直面するのが「スケルトン物件（コンクリートむき出しの状態）」と「居抜き物件（前テナントの設備が残っている状態）」のどちらを選ぶべきか、という問題です。
一般的に「居抜きの方が初期費用が安く済む」と思われがちですが、実はそこに事業資金を圧迫する大きな罠が潜んでいます。今回は、それぞれのリアルな相場と、知っておくべき「隠れた落とし穴」についてプロの目線で解説します。
■ スケルトン物件のメリットと内装費用の相場
スケルトン物件の最大のメリットは、何もない状態からスタートするため「自分たちの理想の動線やデザインを100%実現できる」という点です。また、配管や電気配線も新しく引き直すため、オープン後の設備トラブルが起きにくいという安心感もあります。
- 【費用の相場】 業態にもよりますが、おおよそ坪単価30万円〜50万円程度が目安になります。
- 壁や床の基礎工事、インフラ（電気・ガス・水道）の立ち上げから行うため、初期費用はどうしても高額になりがちです。
■ 居抜き物件のメリットと「隠れた落とし穴」
居抜き物件は、厨房設備や空調、トイレなどがそのまま使える場合、内装費用を劇的に抑えることができます。しかし、プロの目から見ると「居抜き物件の方がリスクが高い」ケースが多々あります。
- 【落とし穴①】見えない設備の老朽化： グリーストラップ（油水分離槽）の詰まりや、エアコンの内部故障など、素人目には分からない設備トラブルが契約直後に発覚することがあります。
- 【落とし穴②】想定外の「解体費用・撤去費用」： 前テナントのレイアウトが使いにくく「一部だけ壊して作り直したい」となった場合、部分的な解体作業や残材処分費が割高になり、結果的にスケルトンから作るよりも高くついてしまった…という失敗例は後を絶ちません。
■ 結論どちらが得？選ぶ際の決定的な判断基準
結論として、「自分たちの業態と前テナントの業態がほぼ同じ（例：カフェの跡地にカフェを入れる）」であり、なおかつ「設備が正常に動くことが確認できている」のであれば、居抜き物件は大きなコストダウンに繋がります。
しかし、レイアウトをいじりたい場合や、設備が古い場合は、すべてをリセットできるスケルトン物件を選んだ方が、長期的なメンテナンス費用も含めると安く済むことが非常に多いです。
■ まとめ：物件を契約する前に「内装のプロ」の目を入れる重要性
店舗ビジネスの成否は、物件選びと初期費用のコントロールで8割が決まります。
不動産屋さんは「契約させるプロ」ですが、内装工事のプロではありません。「この居抜き物件、本当にそのまま使えるのかな？」「スケルトンだけど、インフラの容量は足りているかな？」と少しでも迷った時は、絶対に不動産契約のハンコを押す前に、私たちのような内装のプロにご相談ください。
「建築防衛パートナー」として、フラットな第三者の目線から、その物件で本当にかかるリアルなコストを診断し、あなたの事業資金をお守りします。
